Références
La surévaluation du loyer est justifiée par comparaison avec des loyers dits loyers de référence qui correspondent aux loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables.
Ces logements doivent être situés :
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soit dans le même groupe d'immeubles,
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soit dans un autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.
Le bailleur doit fournir :
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6 références minimum dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants,
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3 références dans les autres zones géographiques.
Deux tiers de ces références au moins doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
Chaque référence doit mentionner :
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le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l’immeuble,
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la qualité et l’époque de construction de l’immeuble,
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l’étage du logement et la présence éventuelle d’un ascenseur,
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la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces habitables,
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l’existence d’annexes éventuelles,
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son état d’équipement, notamment présence d’eau courante, de W-C intérieur, de salle d’eau, de chauffage,
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la période de construction de l’immeuble,
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l’indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis au moins 3 ans,
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le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé.
Certaines références (période de construction d'un immeuble, typologie des logements...) peuvent notamment être obtenues auprès de l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP) (particuliers) ou du réseau des observatoires locaux des loyers (particuliers).
Démarches auprès du bailleur
Forme de la demande
La diminution de loyer doit être demandée au bailleur au moins 5 mois avant la date de renouvellement du bail.
La demande doit être écrite et formulée :
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par lettre recommandée avec avis de réception,
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par acte d'huissier,
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ou par lettre remise en mains propres contre émargement.
Le délai court à partir du jour de réception de la lettre, de la signification ou de la remise en mains propres.
La proposition de nouveau loyer doit contenir :
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la reproduction intégrale des dispositions légales applicables en matière d'action en diminution de loyer (article 17-2-I de la loi de 1989)
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et le montant du loyer de référence majoré en vigueur au moment de la demande.
À savoir : la loi ne l'impose pas, mais il est préférable de fournir également les références ayant servi de base à votre demande.
Réponse du bailleur
Le bailleur peut :
Si le bailleur accepte, la diminution de loyer est acquise par accord entre les parties.
Le défaut de réponse du bailleur 4 mois avant la fin du bail équivaut à un refus de sa part.
Recours
Saisine de la commission départementale de conciliation
En cas de désaccord du bailleur ou à défaut de réponse 4 mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties peut saisir la commission départementale de conciliation (particuliers) pour trouver un accord sur le prix.
La commission dispose de 2 mois pour rendre son avis.
Saisine du juge
En l'absence d'accord devant la commission départementale de conciliation, le juge d'instance dont dépend le logement doit être saisi (par assignation) avant le terme du bail.
Tribunal d'instance (TI)
http://www.annuaires.justice.gouv.fr/annuaires-12162/annuaire-des-tribunaux-dinstance-21775.html
C'est alors lui qui fixe le montant du loyer contesté.
Dans ce cas, le contrat dont le loyer est fixé par le juge est considéré comme renouvelé pour sa durée initiale (3 ans s'il s'agit d'un logement vide, 1 an ou 9 mois s'il s'agit d'un logement meublé).
Si aucun accord n'intervient avant la fin du bail, le propriétaire peut saisir le juge d'instance sans attendre l'avis de la commission.
En effet, en cas de désaccord, si le juge n'est pas saisi, le bail est alors reconduit aux conditions antérieures de loyer (dernier loyer révisé selon l'IRL (particuliers)).