¤ SITUATION 1 : LOGEMENT VIDE
Logement paisible
Le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement mis en location (tranquillité).
Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s'interdire tout agissement qui pourrait gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (certains travaux ou réparations (particuliers) par exemple).
Dans ce cadre, le bailleur n'a pas le droit d'interdire à son locataire :
Il ne peut pas non plus lui imposer :
-
la réalisation de travaux en toute circonstance et sans limitation de durée ni indemnité,
-
des visites de contrôle et, d'une manière générale, des visites imposées.
En revanche, le propriétaire n'est pas responsable des troubles que les tiers occasionnent à son locataire (nuisances sonores imputables au voisinage par exemple).
Recours du locataire
Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.
* Cas 1 : Le propriétaire accepte les signes de non-décence
Le locataire fait préciser par lettre recommandé avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation.
* Cas 2 : Le propriétaire conteste les signes de non-décence
Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.
A l'expiration d'un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal d'instance (particuliers). Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable, la commission départementale de conciliation (particuliers).
À noter : le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.
Sanctions
Si le juge du tribunal d'instance constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :
-
contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
-
imposer une réduction de loyer,
-
fixer des dommages et intérêts.
À savoir : le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux sans préavis (particuliers).
¤ SITUATION 2 : LOGEMENT MEUBLÉ
Logement meublé
Une location meublée obéit à des critères d'ameublement. La liste de ces critères dépend de la date de signature du bail.
* Cas 1 : Bail signé depuis le 1er septembre 2015
Depuis le 1er septembre 2015 , les critères d'ameublement sont définis par la réglementation.
À ce titre, un logement meublé doit être doté au minimum des éléments suivants :
Attention : en cas de conflit, si le juge considère que le logement ne répond pas aux critères d'un meublé, il peut requalifier le bail en location vide, soumis à ce titre à la réglementation applicable.
* Cas 2 : Avant septembre 2015
La loi ne précise pas les critères d'ameublement auxquels doit répondre un logement meublé. C'est le juge qui a précisé au fil du temps les caractéristiques d'un logement meublé.
Pour être considéré comme tel, un logement loué meublé avant le 1er septembre 2015 doit ainsi être doté de meubles et d'éléments d'équipement en nombre et en qualité suffisant pour permettre au locataire d'y vivre normalement avec ses seuls effets personnels.
Pour être qualifié de meublé, le logement doit comporter au minimum :
Logement paisible
Le propriétaire doit assurer au locataire la jouissance paisible du logement mis en location (tranquillité).
Par conséquent, le propriétaire doit lui-même s'interdire tout agissement qui pourrait gêner son locataire, sauf dans les cas prévus par la loi (certains travaux ou réparations (particuliers) par exemple).
Dans ce cadre, le bailleur n'a pas le droit d'interdire à son locataire :
Il ne peut pas non plus lui imposer :
-
la réalisation de travaux en toute circonstance et sans limitation de durée ni indemnité,
-
des visites de contrôle et, d'une manière générale, des visites imposées.
En revanche, le propriétaire n'est pas responsable des troubles que les tiers occasionnent à son locataire (nuisances sonores imputables au voisinage par exemple).
Recours du locataire
Si le logement n'est pas décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence.
* Cas 1 : Le propriétaire accepte les signes de non-décence
Le locataire fait préciser par lettre recommandé avec accusé de réception les travaux de mise en conformité que le propriétaire s'engage à effectuer, ainsi que les délais de réalisation.
* Cas 2 : Le propriétaire conteste les signes de non-décence
Le locataire doit mettre en demeure le propriétaire de réaliser les travaux de mise en conformité. Cette mise en demeure est effectuée par lettre recommandée avec accusé de réception.
A l'expiration d'un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire doit saisir le greffe du tribunal d'instance (particuliers). Il peut toutefois choisir de saisir, au préalable, la commission départementale de conciliation (particuliers).
Il revient alors au locataire d'apporter la preuve de la non-décence du logement. Il peut notamment utiliser :
-
l'état des lieux d'entrée (particuliers),
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un constat d'huissier établi après l'entrée dans les lieux révélant l'urgence des travaux de remise en état. Un certificat médical indiquant que l'état de santé du locataire est affecté par les dégradations du logement peut compléter ce constat,
-
des photos ou vidéos du logement.
À noter : le locataire ne doit en aucun cas cesser de payer tout ou partie de son loyer sous prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.
Sanctions
Si le juge constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :
-
contraindre le bailleur à faire les travaux nécessaires,
-
imposer une réduction de loyer,
-
fixer des dommages et intérêts.
À savoir : le locataire qui vit dans un logement indécent peut quitter les lieux sans préavis (particuliers).