Relance et mise en demeure
En cas d'impayés de charges, il appartient au syndic (particuliers) de faire le nécessaire pour les recouvrer.
Relance
Dans un premier temps, une simple lettre de rappel est généralement adressée au copropriétaire défaillant pour tenter un recouvrement amiable. Il lui est rappelé que la date de paiement des charges est dépassée et qu'à défaut de paiement, une procédure de recouvrement pourra être lancée à son encontre.
Mise en demeure
Si l'impayé persiste, le syndic de copropriété doit procéder à la mise en demeure du copropriétaire défaillant par :
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lettre recommandée avec accusé de réception,
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ou par acte d'huissier,
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ou par courrier électronique si le copropriétaire a communiqué son adresse électronique au syndic.
Le copropriétaire a ensuite 30 jours pour payer ses charges, à compter :
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du lendemain du jour de la 1re présentation de la lettre recommandée au domicile,
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ou du lendemain de l'envoi du courrier électronique.
À savoir : en pratique, un accord amiable peut être trouvé si le copropriétaire défaillant souhaite régulariser sa situation et demande un étalement de sa dette.
Sanctions
Remboursement de l'impayé
À l'issue du jugement, le propriétaire défaillant peut être condamné :
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au remboursement des charges impayées,
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au versement d'intérêts de retard au taux légal (particuliers) (ces intérêts courent à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant),
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au versement d'indemnités complémentaires au versement d'intérêts de retard en application d'une clause pénale si celle-ci est prévue par le règlement de copropriété (particuliers). Ces pénalités peuvent être réduites par le juge s'il les considère comme excessives.
Attention : le tribunal peut toutefois décider d'accorder au copropriétaire des délais de paiement, sous réserve qu'il justifie de réelles difficultés financières.
Frais de procédure
Les frais de procédure engagés par le syndic de copropriété sont à la charge du copropriétaire défaillant.
Ils comportent notamment :
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des frais de mise en demeure engagés par le syndic,
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des frais de relance à compter de la mise en demeure,
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et des frais d'huissier engagés pour les besoins de la procédure.
À noter : le tribunal peut décider de ne pas mettre ces frais à la charge du copropriétaire défaillant (ou seulement une partie) dans un souci d'équité ou s'il juge que la situation financière du copropriétaire le justifie.